答好物业管理的“民生答卷” ——《淮北市住宅小区物业管理条例》立法纪实

住宅小区物业管理，是关系千家万户的“关键小事”，也是基层社会治理的“民生大事”。面对业主大会“成立难”、物业服务质量“提升难”、小区违规行为“监管难”等难题，人大应当如何作答？

《淮北市住宅小区物业管理条例》（以下简称《条例》）经安徽省淮北市十七届人大常委会第三十五次会议审议通过，经安徽省人大常委会审查批准后，已于2026年1月1日起正式施行。这部凝聚各方共识、历经精细打磨的地方性法规，为淮北破解物业管理困境提供了坚实的法治方案。

立法破解物业“老大难”

“小区公共收益成了一笔‘糊涂账’！”“物业费交得不明不白，服务也跟不上！”“想成立业委会，不知道怎么起步！”……这些来自业主的意见建议，是淮北市部分住宅小区的真实写照。

随着城市化进程加快，淮北市物业管理规模不断扩大，矛盾也日益凸显。数据显示，淮北市拥有物业服务的小区数量持续增长，物业管理领域矛盾纠纷已成为基层社会治理的焦点难点。从具体实践看，业主自治组织组建运行困难、物业服务行为不规范、小区内违规装饰装修、侵占绿地、高空抛物等问题时有发生，直接影响了群众的获得感、幸福感、安全感。

近年来，无论是淮北市人大常委会征集立法计划建议项目，还是每年人代会期间代表提出的议案建议，物业管理立法的呼声越来越高。

民有所呼，法有所应。2024年，淮北市人大常委会将制定住宅小区物业管理条例列入年度立法计划，决定运用法治思维和法治方式，为全市物业管理活动立规矩、定章程，回应社会关切。

三百余条建议寻求“最大公约数”

物业管理涉及利益主体多元，矛盾错综复杂。如何平衡各方权益，找准治理的“最大公约数”？淮北市人大常委会的选择是：敞开大门，倾听每一个声音。

“立法调研论证的深度、征求意见的广度、收集建议的数量，在这部法规的制定过程中都达到了新高度。”淮北市人大常委会法工委相关负责同志介绍。

立法工作启动后，淮北市人大常委会领导亲自带队，深入人大践行全过程人民民主实践站、基层立法联系点，以及街道、社区等，与业主、物业企业负责人、社区工作者“面对面”拉家常、听诉求。一场场气氛热烈的座谈会在基层召开。

“新建小区‘带病交付’问题突出，希望政府牵头为业主把好第一道关！”一位业主代表言辞恳切。

“业委会成员付出多、没补贴，缺乏积极性，法规应该明确工作经费和补贴制度，提升大家工作的积极性。”一位社区工作人员提出建议。

“高空抛物，电动自行车充电、停放等问题，希望在法规中进行规范。”一位街道干部补充道。

在调研方式上，除了传统的座谈会形式外，淮北市人大常委会还通过新闻媒体公布全文，广泛征集社会意见；同时，组织召开专家论证会，邀请高等院校等法学专家参与论证，对法规进行逐条研究。据统计，立法过程中累计收到各方面意见建议300余条。人大立法工作机构会同政府相关部门对每一条意见建议都认真研究、合理吸纳，对《条例》草案进行了多轮修改完善。《条例》从最初草案稿的七章五十四条，优化整合为最终的六章四十五条，内容更精炼，重点更突出，针对性更强。

四大创新直击痛点开“良方”

《条例》不是对上位法的简单翻版，而是立足本地实际、体现淮北特色的“定制版”解决方案。

构建“三会”协同体系，破解自治“启动难”与“运行难”。针对业主大会“召开难”，《条例》细化了召开条件和筹备流程，为业主自治保驾护航。针对业委会“运行难”，《条例》不仅设定了候补委员制度以防工作断档，还明确了工作补贴制度以激发履职热情，同时列出八项禁止性行为清单，促进业委会及成员依法高效开展工作。针对一些老旧小区或特殊情况下业委会无法及时产生的现实问题，《条例》创新设立物业管理委员会作为临时过渡机构，确保管理不留空白，体现了务实灵活的治理方式。

严守“承接查验”关口，杜绝小区“带病交付”。聚焦新建小区质量纠纷多的痛点，《条例》明确规定，新建物业交付前，建设单位和物业服务人必须进行共用部位、共用设施设备的承接查验，并邀请业主代表、主管部门、街道办事处现场监督。“未查验不得交付”的硬性规定，有利于从源头上遏制开发建设遗留问题转嫁给全体业主现象，为小区“长治久安”打下坚实基础。

推行清单式管理+智慧化赋能，提升治理精准度。《条例》以清单形式列举了物业管理区域内的禁止性行为，如高空抛物、电动自行车违规充电、侵绿毁绿等，让监管有据可依。同时，要求建立智慧物业管理服务平台，推动业主大会电子投票、服务信息线上公开、投诉建议一键处理等，以科技手段提升管理效率和透明度。

规范公共收益管理，破解“账目不清”难题。《条例》明确了公共收益的范围、使用途径与监管机制。规定公共收益归全体业主所有，须单独列账、专款专用，可用于补充维修资金、设施更新改造、业委会工作经费等。推动设立居（村）民委员会参与的共管账户，强化街道、镇对资金使用的监督职责，从制度上杜绝挪用、侵占等行为，切实保障业主知情权与收益权。

“小物业”牵动“大民生”。《条例》的制定是淮北市人大常委会践行全过程人民民主、推进依法治市的生动实践。下一步，淮北市人大常委会将立足职权，重点做好《条例》宣传贯彻落实的监督工作，全力推动法规立得住、行得通、真管用。